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Warum die Vonovia-Aktie jetzt ein Schnäppchen sein könnte

Foto: Getty Images

Vermietete Immobilien eignen sich hervorragend zum Aufbau von Reichtum. Allerdings könnte die Vonovia (WKN:A1ML7J)-Aktie derzeit eine bessere Investition sein als eine Mietwohnung.

So teuer sind Immobilien für Privatinvestoren

Egal ob du Aktien oder Immobilien kaufst: Ausschlaggebend für den Erfolg deiner Investition ist der Preis, den du dafür bezahlst! Eine Möglichkeit, den Preis einer Immobilie zu bewerten, ist das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettomiete. Dazu teilst du einfach den Kaufpreis durch die Kaltmiete nach Abzug der Bewirtschaftungskosten.

Dieser Wert gibt an, nach wie vielen Jahren sich die Wohnung abgezahlt hat. Je niedriger er ist, desto besser ist das logischerweise für dich als Anleger. Als Faustformel gilt, dass das Verhältnis Kaufpreis zu Nettokaltmiete nicht größer als 20 sein sollte. Ganz einfach weil darüber kaum noch Renditen zu erwirtschaften sind.

Ein Blick auf fünf beliebte Immobilienstandorte zeigt, dass Betongold in Deutschland ziemlich teuer geworden ist.

Verhältnis Kaufpreis / Jahresnettomiete 2016
München                                  33,4
Hamburg                                  30,4
Berlin                                  29,3
Frankfurt am Main                                  27,0
Düsseldorf                                   26,5

Quelle: Postbank

Für Privatanleger ohne besondere Netzwerke oder Kontakte dürfte es sehr schwierig werden, in diesen Top-Lagen an rentable Objekte zu kommen. Ganz einfach weil die Kaufpreise schneller gewachsen sind als die Mieten. Die Folge ist ein hohes Verhältnis von Kaufpreis zu Miete, was nichts anderes bedeutet als eine niedrigere Mietrendite.

In weniger attraktiven Gegenden mag das Verhältnis noch besser aussehen. Allerdings solltest du dich hier sehr gut auskennen. Denn eine schlechtere Lage kann schnell zu längeren Leerständen führen. Und das ist Gift für deine Rendite!

Wir halten also fest: Mietwohnungen in Top-Lagen sind für Privatanleger derzeit teuer. Eine Alternative könnten börsennotierte Immobiliengesellschaften sein, wie beispielsweise Vonovia, die Deutsche Wohnen (WKN:A0HN5C) oder LEG Immobilien (WKN:LEG111).

Und so teuer sind die großen, börsennotierten Immobiliengesellschaften

Ein vergleichbarer Wert zum oben genannten Kaufpreis-Mietverhältnis lässt sich auch für Immobilienunternehmen bestimmen. Ganz einfach indem man statt des Kaufpreises die Marktkapitalisierung und statt der Miete den FFO einsetzt.

FFO bedeutet Funds from Operations, oder auf Deutsch: Das Ergebnis aus operativen Vermietungen, also ohne Abschreibungen und Verkaufserlöse. Wichtig zu wissen: Dieser Wert ist nicht 100 % identisch zur oben genannten Miete. Um ein Gefühl für die Bewertung zu bekommen, ist er meiner Meinung nach aber ausreichend.

Verhältnis Marktkapitalisierung / FFO 2017
Vonovia                                21,8
Deutsche Wohnen                                32,8
LEG Immobilien                                20,0

Quellen: Geschäftsberichte der aufgeführten Unternehmen

Die Tabelle zeigt, dass die Deutsche Wohnen vergleichsweise teuer ist. Das könnte vor allem daran liegen, dass sich über 70 % ihrer Wohnungen im Großraum Berlin befinden, einer absoluten Top-Lage. Steigen die Preise dort weiter, könnte die Bewertung gerechtfertigt sein. Aus Sicht der Mietrendite ist die Deutsche Wohnen-Aktie aber teuer.

Am günstigsten sieht die LEG Immobilien-Aktie aus. Allerdings befinden sich fast alle Wohneinheiten in Nordrhein-Westfalen. Nicht unbedingt das Mekka der Immobilieninvestoren. Einzig Düsseldorf taucht als Top-Standort im Portfolio auf. Allerdings befinden sich gerade mal 4,0 % aller LEG-Wohnungen in Düsseldorf. Wirklich günstig ist die Aktie in meinen Augen damit nicht.

Über einen interessanten Mix aus attraktiven Standorten und einer vernünftigen Bewertung verfügt meiner Meinung nach Vonovia. Lass uns hierzu einen genaueren Blick auf deren Portfolio werfen.

Anteil am Gesamtportfolio Deutschland
München                             2,9 %
Hamburg                             5,0 %
Berlin                            11,6 %
Rhein-Main-Gebiet                             8,4 %
Ruhrgebiet                            21,2 %

Quelle: Geschäftsbericht Vonovia 2017

So ist man beispielsweise ziemlich gut in unserer boomenden Hauptstadt aufgestellt. Auch das Rhein-Main-Gebiet mit der Banken- und Flughafenstadt Frankfurt gehört meiner Meinung nach zu den interessantesten Immobilienstandorten Deutschlands. Abgerundet wird das Portfolio von einem kleinen Anteil an Wohnungen in München, Hamburg und Stuttgart.

Das Ruhrgebiet hingegen ist zwar nicht die beliebteste Wohngegend der Bundesrepublik, aber ein Anteil von 21,1 % lässt sich in meinen Augen verschmerzen, auch wenn der Leerstand dort höher ist und die Mieten langsamer steigen. Denn auch im Ruhrgebiet ist es lebenswert und deshalb werden auch dort zukünftig Mieten gezahlt werden.

Es ist halt nur eben keine Boom-Region wie Berlin, München oder Frankfurt.

Mein Fazit zur Vonovia-Aktie

Verglichen mit dem, was ein Privatanleger für eine Mietwohnung in Top-Lagen bezahlen muss, ist die Vonovia-Aktie geradezu ein Schnäppchen. Das Gleiche gilt für den Vergleich mit der Deutsche Wohnen-Aktie, auch hier ist Vonovia deutlich günstiger.

So macht die Kombination aus attraktiven Lagen und aktueller Börsenbewertung Vonovia zu meinem Favorit unter den Immobilien-Aktien. Selbstverständlich ist das keine Kaufempfehlung! Weitere Faktoren wie das Management, die Bilanz oder die aggressive Übernahmestrategie sind vor solch einer Entscheidung genauestens zu prüfen.

Eine Sache zum Schluss

Zwar ist die Vonovia-Aktie günstiger als die meisten Mietwohnungen in guten Lagen. In einem Punkt ist eine vermietete Immobilie einer Aktie allerdings überlegen: dem Leverage-Effekt, also der Renditesteigerung durch Fremdkapitalaufnahme. Eine Wohnung wird von Banken gerne finanziert, eine Aktie nicht. Beziehungsweise nur unter ungünstigen Bedingungen.

So kannst du mit Immobilien nicht nur mit deinem eigenen Geld Rendite erzielen, sondern auch mit dem Geld der Bank. Dieser Effekt führt letztendlich zu einer höheren Rendite auf dein eingesetztes Kapital, wenn alles wie geplant läuft. Das bietet dir die Vonovia-Aktie nicht. Denn Aktien sollte man meiner Meinung nach niemals auf Pump kaufen.

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Thomas Brantl besitzt keine der erwähnten Aktien. The Motley Fool besitzt keine der erwähnten Aktien.

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