Ein Marihuana-Immobilienfonds? Ja, das gibt es wirklich

Die Marihuanaindustrie bahnt sich ihren Weg und die Investoren starren gespannt auf jede neue Entwicklung. In den letzten zwei Jahren haben wir keinen Mangel an dreistelligen und vierstelligen prozentualen Gewinnen bei den Marihuana-Aktien erlebt.

In Nordamerika stiegen die legalen Cannabisverkäufe im Jahr 2017 um 33 % auf 9,7 Milliarden US-Dollar, und es wird erwartet, dass sie bis 2021 mit einer durchschnittlichen jährlichen Rate von 28 % weiter wachsen werden, laut dem Forschungsunternehmen ArcView Group. In einem Jahrzehnt könnten die legalen Pot-Verkäufe in Nordamerika 47 Milliarden US-Dollar erreichen.

Außerdem hat sich die Wahrnehmung von Cannabis in der Öffentlichkeit deutlich verändert. Vorbei sind die Zeiten, in denen die öffentliche Diskussion über Marihuana als tabu galt. Im Oktober 2017 stellte Gallup fest, dass fast zwei von drei Befragten in der jährlichen Umfrage die Legalisierung unterstützten. Im Vergleich dazu lag die Unterstützung für die Legalisierung 1995 bei nur 25 %. Das war das Jahr bevor Kalifornien der erste Staat wurde, der die Verwendung von medizinischem Marihuana genehmigte.

Jetzt wartet alles gespannt auf die erwartete Legalisierung von Freizeit-Marihuana in Kanada. Kein anderes entwickeltes Land hat jemals den Verkauf von Cannabis für Erwachsene genehmigt. Das würde wahrscheinlich 5 Milliarden US-Dollar zusätzlichen Jahresumsatz bedeuten, zusätzlich zu dem, was die Anbauer bereits von den medizinischen Marihuanaverkäufen und durch Exporte erzeugen.

Was hast du gesagt? Ein Immobilien-Investmentfonds in der Marihuana-Industrie?

Es gibt jedoch weitaus mehr Möglichkeiten für die Investoren, sich einen Überblick über die Cannabisindustrie zu verschaffen, als durch den Kauf von Unternehmen, die direkt mit der Pflanze arbeiten. Dieser Nebenmarkt könnte ein noch beeindruckenderes Wachstum bringen, und ein Unternehmen, das vielleicht einen Platz auf deinem Radar wert ist, ist die Immobilieninvestmentgesellschaft (Real Estate Investment Trust, REIT) Innovative Industrial Properties (WKN:A2DGXH).

Und nein, deine Augen täuschen dich nicht. Ich meinte wirklich “Immobilieninvestmentgesellschaft”.

Traditionell betrachten wir REITs als renditestarke, wenig volatile Anlagen, die auf eine breite Palette von Branchen ausgerichtet sind. Es gibt Wohnungs-REITs, die ihre Einheiten vermieten, Gesundheits-REITs, die medizinische Immobilien besitzen und diese an Life-Science-Unternehmen und Krankenhäuser vermieten, und Hypotheken-REITs, die hypothekarisch gesicherte Wertpapiere kaufen. Obwohl das nicht konventionell ist, ergibt die Idee eines Marihuana-REITs Sinn.

Innovative Industrial Properties möchte Immobilien und Anlagen in den USA erwerben, die für den Anbau von medizinischem Cannabis genutzt werden können, und vermietet diese dann über lange Zeiträume. Damit generiert das Unternehmen in einer vermutlich wachstumsstarken Branche planbare Cashflows. Außerdem kann das Unternehmen als REIT den üblichen Körperschaftsteuersatz vermeiden, wenn es einen Großteil des Gewinns in Form einer Dividende an die Aktionäre ausschüttet. Konstanter Cashflow und eine hohe Rendite sind in der Regel eine gute Formel, um die Investoren anzulocken.

Das Unternehmen besitzt aktuell ein halbes Dutzend Grundstücke in fünf Staaten – Arizona, Maryland, Minnesota, New York und Pennsylvania – mit 706.000 mietbare Quadratfuß. Derzeit sind alle sechs Einrichtungen vermietet. Von den fünf Einrichtungen, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung des Betriebsergebnisses für das vierte Quartal und das Gesamtjahr am 28. März im Besitz und angemietet waren, betrug die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit 14,7 Jahre (die meisten Erstvermietungen dauern 15 Jahre, mit einer Handvoll Optionen für eine Verlängerung um fünf Jahre). Wie gesagt, der Cashflow gilt hier als konstant und wird mit dem Ausbau des Immobilienportfolios von Innovative Industrial Properties voraussichtlich wachsen.

Darüber hinaus errechnete das Unternehmen für diese fünf Objekte eine durchschnittliche Anfangsrendite auf das eingesetzte Kapital von 15,8 % Ende 2017. Auch wenn die Unternehmen, die direkt in der Cannabisbranche tätig sind, kurzfristig höhere Wachstumsraten erzielen, kann die langfristige Rendite für ein REIT-basiertes Geschäftsmodell sogar noch höher sein.

Und das Beste daran: Wenn dieser Small-Cap-REIT weiterhin 0,25 US-Dollar pro Quartal (1 US-Dollar pro Jahr) ausschütten kann, würde die Rendite von 3,2 % den S&P 500 deutlich übertreffen.

Warnung: Dieser REIT bringt Risiken mit sich

Allerdings ist keine Investition perfekt, und selbst ein Marihuana-REIT birgt seine eigenen, einzigartigen Risiken, die die Anleger kennen sollten.

Die erste Sorge ist klar und deutlich: Marihuana ist in den Vereinigten Staaten illegal. Obwohl 29 Staaten bereits medizinisches Cannabis legalisiert haben, ordnet die Bundesregierung Pot als Droge nach Schedule I ein und setzt es auf die gleiche Stufe mit LSD und Heroin. Das macht es völlig illegal, sehr anfällig für Missbrauch und bedeutet, dass es keinen anerkannten medizinischen Nutzen hat.

Die gute Nachricht ist, dass Präsident Trump kürzlich gesagt hat, dass er das Recht der Staaten unterstützt, ihre eigenen Cannabisgesetze zu verabschieden und die Industrie zu regulieren. Dennoch ist Generalstaatsanwalt Jeff Sessions darauf aus, die Expansion der Cannabisindustrie einzuschränken. Bis die Bundesregierung ihre Planung ändert, besteht immer die Möglichkeit, dass das Bundesgesetz wieder in Kraft gesetzt werden kann und die medizinische Cannabisindustrie verbietet.

Die andere große Sorge als relativ neuer REIT ist, dass das Unternehmen Kapital braucht, um neue Immobilien zu erwerben. Die Art und Weise, wie REITs oft Kapital aufnehmen, ist der Verkauf von Stammaktien. Nach dem Ende des vierten Quartals verkaufte das Unternehmen 3,22 Millionen Aktien, einschließlich der Option der Versicherer, weitere 420.000 Aktien zu erwerben. Der REIT machte damit einen Nettoerlös von 79,3 Millionen US-Dollar. Obwohl es keine Probleme gab, Geld zu beschaffen, verwässern diese Aktienangebote den Wert der bestehenden Aktien und das könnte den Aktionären schaden.

Es ist wahrscheinlich auch erwähnenswert, dass die Federal Reserve derzeit die Zinsen erhöht. Obwohl Dividendenaktien nie wirklich aus der Mode sind, können steigende Zinsen einige Investoren dazu veranlassen, von traditionellen Anlagenmöglichkeiten wie Aktien in weniger volatile Anlagen wie Anleihen zu wechseln. Dies kann für Innovative Industrial Properties und andere renditestarke REITs Probleme bedeuten.

Ich bin nicht sicher, ob ich bereit bin, diesen REIT zu unterstützen, aber es lohnt sich auf jeden Fall, ihn der Beobachtungsliste hinzuzufügen.