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Ist der deutsche Immobilienboom für die Investoren schon gelaufen?

Foto: Getty Images

Bisher waren die Zeiten für Immobilienkäufer in Deutschland gut.

Seit 2007 scheint es so, als wären die Immobilienpreise in der Bundesrepublik immer weiter gestiegen. Laut Daten von Statista haben sich die Preise in ganz Deutschland um mehr als 30 % erhöht. In bestimmten Regionen waren die Preisanstiege sogar noch höher.

Doch eine kürzlich veröffentlichte Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) stellt heraus, dass es aktuell einige Risiken im Immobilienmarkt gibt – und daher auch für die Investoren, die hier tätig sind.

Also … das klingt nicht sehr gut.

Der Autor der Studie, Michael Voigtländer, legt nahe, dass in ländlichen Gegenden zu viele Einfamilienhäuser gebaut würden, zu viele kleine Apartments in bestimmten Städten und dass neue Regulierungen weitere Investitionen unterbinden könnten. Jeder dieser Faktoren könnte die zukünftigen Renditen der Immobilieninvestoren nach unten ziehen.

Ist das wirklich so schlimm?

Der Bericht sorgte für einige Schlagzeilen, aber es ist nicht so, als würde der Autor von einem Crash sprechen. Der Bericht sagt klar, dass es keine Blase auf dem Markt gibt und dass die Preise wahrscheinlich nicht schlagartig fallen werden.

Die Immobilienkäufer sollten sich aber nicht zu sehr darüber freuen, stellt sich doch die Frage nach den zukünftigen Renditen.

Die Erhöhung der Immobilienpreise um 30,5 % in den letzten neun Jahren markiert eine Rendite von nur etwa 3 % pro Jahr. Wenn wir uns einzelne Märkte ansehen, dann finden wir dort höhere Zahlen. Laut dem Handelsblatt stiegen die Preise in München seit dem Jahr 2004 um 112 %. Berlin konnte einen Anstieg von fast 130 % verbuchen. Jährlich gesehen ist das ein Gewinn von 5,9 % für München und von 6,6 % für Berlin.

In einem solchen Fall brauchen wir nicht von einer Blase oder von einem Crash zu sprechen. Wenn es einfach eine Verlangsamung beim Preiswachstum gibt, dann werden die Investoren in Zukunft vor geringeren Renditen stehen und damit langfristig weniger Wohlstand aufbauen.

Etwas zum Nachdenken

Berlin würde man in den letzten zehn Jahren als einen besonders aufgeheizten Immobilienmarkt bezeichnen. Wie schon erwähnt, stiegen die Preise zwischen 2004 und 2017 um etwa 130 %.

Im selben Zeitraum konnte der DAX um 215 % steigen.

Für den Fall, dass du es noch einmal hören möchtest: Der Zeitraum zwischen 2004 und 2017 beinhaltet die Finanzkrise. In anderen Worten: die Investoren bekamen am Ende 9,2 % Jahresrendite, obwohl sie eine der schlimmsten Börsen- und Finanzkrisen der letzten 100 Jahre erleben mussten.

Das Resultat, dass die Renditen der Börse die von Immobilien bei weitem übersteigen, ist kein Einzelfall. Wenn wir uns die langfristigen Daten der USA der letzten 50 Jahre ansehen (dank Daten der Universität von Yale und dem Wirtschaftswissenschaftler Robert Shiller), dann haben sich die Immobilienpreise in den USA um 5 % pro Jahr erhöht. Der S&P 500 hat im selben Zeitraum 6,7 % pro Jahr geschafft.

Das mag sich nicht nach einem großen Unterschied anhören … das ist es aber. 100.000 Euro mit 5 % über 50 Jahre investiert ergibt etwa 1,2 Millionen Euro. Dieselben 100.000 Euro mit 6,7 % pro Jahr ergeben so 2,5 Millionen Euro.

Und das ist noch nicht einmal die ganze Geschichte. Bei den Kursgewinnen des S&P 500 werden die Dividenden noch nicht einmal in Betracht gezogen – was noch einmal einen großen Teil der Renditen der Investoren ausmacht. Wenn du die Dividenden dazu rechnest, dann konnte der S&P 500 in den letzten 50 Jahren sogar 9,9 % Rendite pro Jahr erwirtschaften. Mit denselben 100.000 Euro sind das 11,2 Millionen US-Dollar.

Man könnte jetzt argumentieren, dass das Daten aus den Vereinigten Staaten sind, die auf Deutschland nicht zutreffen. Aber die Renditen des DAX waren denen des S&P 500 ähnlich. Laut den Daten des Deutschen Aktieninstituts (DAI) konnte der DAX in den letzten 50 Jahren eine Durchschnittsrendite von 8,3 % jährlich erwirtschaften. Die Renditedaten des amerikanischen Immobilienmarkts sind denen des aktuellen deutschen Markts ähnlich: Auch in den USA betrug die langfristige Rendite 5 % in den letzten neun Jahren, in Deutschland 3 %.

Die eigentliche Frage

Doch es geht nicht wirklich um die Frage, ob es eine Immobilienblase gibt, die in Deutschland gleich platzen wird. Es geht eher um die Tatsache, dass sich sowohl in Deutschland als auch in den USA (ganz zu schweigen von den anderen Ländern der Welt) Aktien besser entwickelt haben als Immobilien. Trotzdem glauben die deutschen Investoren, dass Immobilien die bessere und sicherere Option sind.

Du musst mich aber nicht beim Wort nehmen. Eine Studie aus dem Jahr 2015 vom DAI fragte die deutschen Investoren nach ihren Investitionen an der Börse und in anderen Bereichen. Es wurde spezifisch gefragt, ob die Investoren die folgende Aussage als richtig einstufen würden: „Eine Geldanlage in Aktien bzw. Aktienfonds bringt langfristig mehr Rendite als andere Anlageformen.“

31 % der Befragten sagten entweder „eher nicht zutreffend” oder „überhaupt nicht zutreffend“. Nur 9 % antworteten „voll und ganz zutreffend“.

Wenn du nicht glaubst, dass Aktien eine höhere Rendite erwirtschaften als andere Investitionen, dann solltest du sie vielleicht meiden – wenn du glaubst, dass sie riskanter sind … Die meisten deutschen Investoren glauben nämlich, dass Aktien besonders riskant sind. In derselben Umfrage fragte das DAI die Investoren auch, ob sie die folgende Aussage als richtig einstufen würden: „Eine Geldanlage in Aktien bzw. Aktienfonds ist unsicher und riskant.“

Diesmal sagten 44 % „voll und ganz zutreffend” oder „weitgehend zutreffend“.

Wenn du mich fragst, dann mache ich mir weniger Sorgen darüber, ob die Immobilienrenditen in Deutschland flach bleiben, sondern bin viel neugieriger, ob die deutschen Investoren die folgenden Dinge irgendwann einmal kapieren werden:

  • Die Börse hat langfristig bessere Renditen gebracht als andere Investitionen (wie weiter oben bereits besprochen) und
  • das Risiko beim Investieren an der Börse ist nicht annähernd so hoch wie viele Leute glauben (wie das Renditedreieck des DAI bei einem Zeithorizont von über zehn Jahren in den letzten 50 Jahren gezeigt hat. In diesem Zeitraum hatten Aktien nämlich fast immer eine positive Rendite!).

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