Wie Deutsche Wohnen mit der Trendmetropole Berlin morgen noch mehr Geld verdient

Keine andere europäische Metropole ist heute so angesagt wie Berlin. Die deutsche Hauptstadt wandelt sich weiter. Erst langweilige Großstadt in den 1990ern, dann Hipster-Epizentrum und nun immer mehr der attraktivste Standort für junge Unternehmen und Start-Ups in ganz Europa.

Deutsche Wohnen (WKN:A0HN5C) ist das zweitgrößte Immobilienunternehmen Deutschlands und hält beachtliche 110.000 Einheiten und damit 70 Prozent seines Immobilienbestands in Berlin. In welchem Maße kann das Unternehmen jetzt vom Berlin-Boom profitieren?

Die Gegenwart

Schon heute kommen in Berlin auf 1.009 Haushalte nur 1.000 Wohnungen. Mit einer Leerstandsquote von nur 0,9 Prozent sind attraktive Wohnungen äußerst schnell vergriffen und entsprechend immer teurer.

2016 lag die durchschnittliche Marktmiete in Berlin bei 9 Euro pro Quadratmeter und stieg damit um 5,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Die Deutsche Wohnen erzielte letztes Jahr nach einer Steigerung von 3,6 Prozent eine durchschnittliche Miete von 6,10 Euro pro Quadratmeter und hinkt somit dem Gesamtmarkt hinterher.

Grund dafür sind unter anderem die Standortschwerpunkte des Portfolios. Über 10.000 Wohneinheiten entfallen dabei jeweils auf die weniger attraktiven Ortsteile Neukölln, Marzahn-Hellersdorf, Steglitz-Zehlendorf und Spandau.

Erfreulichere Werte gab es bei der Entwicklung des durchschnittlichen Buchwerts im Bestand der Deutsche Wohnen zu verzeichnen. Dieser stieg 2015/2016 von 1.360 Euro pro Quadratmeter auf 1.740 Euro pro Quadratmeter und damit um 28 Prozent. In diesem Punkt schlägt das Unternehmen den Gesamtmarkt deutlich, denn hier stiegen die Preise für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser 2015/2016 nur um 9,6 beziehungsweise 15,7 Prozent.

Die Zukunft

Die unterdurchschnittlichen Mietpreise der Deutsche Wohnen sind nicht zwangsläufig negativ auszulegen, sondern bilden auch eine Chance. Das Mietpotenzial – das heißt die Erhöhung der Miete bei Neuvermietung – des Portfolios liegt für den Großraum Berlin mit 24,4 Prozent außerordentlich hoch. Die stark steigenden Mietpreise indizieren dabei, wie viel Cashflow die bestehenden Wohneinheiten zukünftig liefern werden.

Ein treibender Faktor für das Anhalten des Booms ist dabei die Attraktivität des Standorts für internationale Unternehmen. In ihrem Büromarktbericht Berlin Q1 2017 stellt die CBRE heraus, dass alleine von 2016 auf 2017 die Leerstandquote bei Büroimmobilien um 30 Prozent gesunken ist. Der Flächenumsatz bei Büro- und Gewerbeimmobilien stieg dabei von 814.000 auf 838.000 Quadratmeter und liegt als umsatzstärkster deutscher Bürovermietungsmarkt fast 100.000 Quadratmeter vor dem zweitplatzierten München. Die starke Präsenz von Unternehmen bedeutet schließlich auch ein großes Angebot an attraktiven Arbeitsplätzen, was wiederum für Zuwanderung, gerade von jungen Leuten, sorgen kann.

Von einer Überbewertung kann dabei noch keine Rede sein. Die durchschnittlichen Kaufpreise von Bestandsimmobilien liegen mit 2.200 Euro pro Quadratmeter noch weit hinter anderen deutschen und europäischen Metropolen wie Wien (2.600 €/m²), Amsterdam (2.800 €/m²), München (5.100 €/m²) oder Paris (8.000 €/m²) zurück.

Für die Wertentwicklung des Portfolios der Deutsche Wohnen bedeutet das alles vor allen Dingen eins: Es ist noch viel Luft nach oben.