Eine Dividendenaktie mit wunderbaren Wachstumsaussichten

Falls du nach Aktien suchst, die dir saftige Dividende UND gute Wachstumsaussichten anbieten, dann habe ich eine interessante Option für dich. Es arbeitet in einer großen, wachsenden Industrie, seine Dividende liegt bei 3,6 % und sein Umsatz wuchs im Jahresvergleich um 25 %.

Na? Interessiert?

Die Suche nach “Extra Space”

Okay, diese Überschrift war etwas kitschig, aber ich konnte es einfach nicht lassen. Die Aktie heißt Extra Space Storage (WKN:A0B7S6), ein Real Estate Investment Trust (kurz REIT), das in Mietlagerräume investiert. Es arbeitet in einer Industrie, die, nachdem immer mehr Amerikaner zu viele Sachen haben, regelrecht explodierte: ungefähr 10 % der Amerikaner verwenden Mietlagerräume.

Extra Space Storage wuchs wie Gras. In Q2 2016 stieg der Umsatz im Jahresvergleich um 31 % an. Die angepassten Funds From Operations (FFO) (dt. „operatives Ergebnis“) – eine nicht-GAAP Kennzahl, die viele REITs zusätzlich zu dem traditionellen Ergebnis pro Aktie in ihren Berichten aufzeichnen–  legte im Quartalsvergleich um 25,3 % zu. Die Aktie liefert dieses beeindruckende Wachstum schon seit Jahren.  Zum Beispiel wuchs der Umsatz von Extra Space von 2013 auf 2014 um 24 % und von 2014 auf 2015 um 21 %.

Dieses Umsatzwachstum basiert auf einer Mischung von organischen Wachstum und Immobilienzukäufe (der Filialumsatz wuchs im letzten Quartal auf einer jährlichen Basis um 8,3 %). Extra Space konnte seinen Store Footprint seit 2008 fast verdoppeln. Lass uns diese Faktoren in einzelne Komponenten runterbrechen.

Die Preisgestaltung

Der starke Umsatzanstieg in den Filialen ist Teil der aggressiven Preissteigerung, die es durchführt. Bereits im ersten Quartal 2016 sagte CEO Spencer Kirk: „Nach den ersten fünf Monaten wird der Preis angehoben. Nach neun Monaten wieder, nach neun Monaten wieder und nach neuen Monaten wieder.“ (Alle Zitate sind mit freundlicher Genehmigung von S&P Market Intelligence.) Extra Space behält diese Preisgestaltung aus zwei Gründen bei: Es herrscht eine Angebotsknappheit beim Self-Storage Markt (was bedeutet, dass die Auslastung wahrscheinlich hoch bleibt, da Platz eine große Rolle spielt) und ein Auszug aus diesen Lagerräumen bedeutet hohen Aufwand. Zitat von Spencer Kirk:

„Wenn du eine Einheit gemietet hast und einen Brief bezüglich einer Mieterhöhung von 15 US-Dollar bekommst, dann wirst du kaum an einem Samstag-Morgen einen LKW holen, deine Sachen packen, zur nächsten Ecke fahren, deine Sachen wieder auspacken, und deinen LKW zurückgeben, nur um 15 US-Dollar zu sparen. Menschen betreiben diesen Aufwand einfach nicht.“

Anlocken, Mieten erhöhen, Wiederholen. So einfach ist das.

Wachstum kaufen

Das Bild ist auf der Erwerb-Seite etwas komplizierter. Immobilien sind kapitalintensiv und REITs müssen 90 % ihrer Gewinne an Aktionäre in Form von Dividenden zurückgeben, also solltest du immer beachten, wie eine schnell-wachsende REIT sein Wachstum finanziert. Die meistgewählten Optionen sind die Aufnahme von neuen Krediten oder Aktien. Beide haben ihre Vor- und Nachteile, wobei, wenn wir beachten, dass wir in einer niedrig-zins Umwelt sind, dann würde ich definitiv den Kredit bevorzugen (eine Präferenz, die sich wahrscheinlich ändern wird, sobald die Zinsraten wieder bedeutungsvoll ansteigen).

Extra Space hält seine Aktienteile auf einem Minimum. Seine Aktienanzahl wuchs zwischen 2013 und 2015 nur um 12 %. Das Management finanziert sein Wachstum durch Schulden. Extra Spaces langfristige Schulden haben sich 1,8 Milliarden US-Dollar, die es Ende 2013 noch hatte, bis Ende Juni verdoppelt, auf 3,8 Milliarden US-Dollar. In Anbetracht, dass Extra Space ungefähr 3 US-Dollar EBIT für jeden Dollar Zinsaufwand einbringt, hat das Unternehmen eine breite Sicherheitsspanne auf seiner Bilanz und viel Raum, um weitere Akquisitionen durchzuführen.

Indem Extra Space Self-Storage Objekte verwaltet, konnte es zusätzlich noch eine aufstrebende Nische herausarbeiten: laut dem letzten Quartalsbericht 378 von Drittpersonen und 252 von Joint Ventures. Aus den folgenden zwei Gründen ist das ein attraktives Geschäft: Im Vergleich zum Immobilienbesitz ist es weniger kapitalintensiv und es erlaubt Extra Space ein klares Bild davon zu bekommen, wie sich die Immobilie macht, bevor es ein Angebot platziert. Es ist eine gute Möglichkeit, um sofort Einkommen zu generieren, seine Kompetenz einzusetzen und seinen Erwerbprozess zu verstärken.

Dividenden wachsen auch ganz gut

Das Management von Extra Space Storage erwartet ein angepasstes FFO von 3,71 bis 3,78 US-Dollar für 2016. In Anbetracht seiner derzeitigen Dividenden von 0,78 US-Dollar (die nebenbei innerhalb des letzten Jahres um 32,2 % angehoben wurde), bedeutet das, dass Extra Space knapp 83 % seines angepassten FFO an Dividenden ausbezahlt. Alles über 90 % würde mich nervös machen, da die Sicherheitsmarge für Dividende dann ziemlich klein wäre. Eine andere Sache, die zu dieser Wahrnehmung hinzugefügt werden sollte: Extra Space hob in den letzten fünf Jahren seine Dividende um knappe 680 % an. Und mit einer Rendite von über 3,5 % ist es auch attraktiv für Einkommensinvestoren.

Ängste scheinen überschaubar zu sein

Extra Space hat, wie die meisten REITs, Schulden mit variablen Zinssatz, die teurer werden könnten, sobald Zinsraten ansteigen. (Ende 2015 waren 1,1 Milliarden US-Dollar von seinen 2,8 Millionen Dollar Schulden, Schulden mit variablen Zinssatz). Aber Ende 2016 schätzte das Management, dass eine Bewegung von einem ganzen Prozentpunkt sich nur auf die jährlichen Zinszahlungen dieser variablen Schulden auswirken würde (ausgeschlossen die, die einen Absicherungszinssatz haben), knapp 7,3 Millionen US-Dollar jährlich. Das ist keine große Sache.

Auf der anderen Seite würden Ankäufe in einer Umwelt mit steigenden Zinsraten teurer werden. Das würde den Akquisitions-Prozess von Extra Space Storage verlangsamen, aber ich würde erwarten, dass das Unternehmen das mit zusätzlichen Verwaltungsverträgen und Joint Ventures kompensieren kann. Extra Spaces Model erlaubt viel Flexibilität.

Gerade wird die Aktie zu einem wirklichem Premium gehandelt, ungefähr das 23-fache des geschätzten FFO 2016, aber das ist der Preis für das Wachstum. Es ist etwas teuer für meinen Geschmack, aber du kannst darauf wetten, dass es auf meiner Liste ganz oben steht. Diese Aktie könnte langfristig ein solider Gewinner sein.