Investieren wie ein Milliardär: 4 einfache Tipps von Sam Zell

QUELLE: EQUITY RESIDENTIAL IR WEBSITE

Wenn du wie ein milliardenschwerer Immobilienmogul investieren möchtest – gib es zu, wer will das nicht? – dann gibt es wenige Vorbilder, die sich besser zur Nachahmung eignen als Sam Zell. Durch seine private Investmentgesellschaft Equity Group Investments hat Zell ein geschätztes Vermögen von 5,1 Milliarden USD angehäuft und dabei einige der größten Immobilienunternehmen in den USA aufgebaut.

Zell hat seine einfache, aber auch konträre Investmentphilosophie noch weiter verfeinert und nennt sie jetzt „Zell Fundamentals“. Heute möchte ich über einen von Zells Immobilienfonds sprechen, den Equity Residential (WKN:985334), und anhand von vier seiner Investitionskriterien demonstrieren, warum es ein fantastisches Geschäft ist, aber warum es momentan kein Kauf ist.

4. „Am Ende ist es immer noch Wirtschaftseinmaleins – Angebot und Nachfrage”

Die annähernd 400 Wohnanlagen des 29-Milliarden-USD-Fonds konzentrieren sich auf Stadtgebiete wie New York City und San Francisco, wo es viele Arbeitsplätze und viele Menschen gibt. Das schafft eine stärkere Nachfrage nach Wohnungen. Apartments sind auch die erschwinglichere Variante in Großstädten. Der Durchschnittspreis in den Kernmärkten von Equity Residential liegt bei 519.000 USD. Der nationale Durchschnitt liegt dagegen nur bei 220.000 USD.

Auf der Angebotsseite reduzieren gesetzliche Regulierungen und hohe Bevölkerungsdichten den verfügbaren Platz und erhöhen die Baukosten in diesen Gebieten, was den Bau neuer Wohnungen wiederum begrenzt. Diese Faktoren zusammen mit starker Nachfrage haben Equity Residential geholfen, den Vermietungsstand seit 2007 bei über 94 % zu halten. Das entspricht fast dem Doppelten der Durchschnittswerte aus demselben Zeitraum.

3. „Nachteile verstehen”

Es ist leicht, nur die positiven Seiten zu sehen, aber es ist unerlässlich, auch die Kehrseite miteinzubeziehen. Ein Risiko für Equity Residential sind die vielen Mieterwechsel.

Bei Equity Residential beträgt die durchschnittliche Mietdauer ein Jahr oder weniger. Das ist ein wichtiger Grund, warum die Zahl der Mieterwechsel seit 2007 im Durchschnitt 59 % beträgt. Das ist bei den Konkurrenten nicht anders, aber es bedeutet auch, dass etwa alle zwei Jahre die gesamte Mieterschaft ausgetauscht wird. Wenn das Unternehmen es nicht schaffen sollte, diese zu ersetzen, sinkt die Belegung und damit auch der Gewinn.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass es während einer Rezession zu mehr Mieterwechseln kommt. Das kann zu zyklischen Einnahmenschwankungen führen, da man die Mieten vielleicht reduzieren muss, um die Belegung aufrecht zu erhalten. In der Vergangenheit hat Equity Residential bewiesen, dass sie die Mieten erhöhen und die Belegung auf einem hohen Niveau halten können, aber das wird vielleicht nicht immer so sein.

2. „Die Definition eines Partners ist jemand, der dasselbe Risiko trägt.”

Als passiver Investor kann man nur versuchen, die Vorteile und die möglichen Probleme zu verstehen. Das ist auch der Grund, warum man Insider braucht, die unsere Interessen vertreten – und das ist deutlich wahrscheinlicher, wenn diese das richtige Eigeninteresse haben.

Als aktueller Vorstandsvorsitzender besitzt Zell direkt 0,5 % des Unternehmens und indirekt weitere 2 % (in Aktien seiner Ehefrau oder in Treuhandgesellschaften zum Beispiel). Wenn wir uns nur auf seinen direkten Anteil konzentrieren, dann ist seine Position etwa 145 Millionen USD wert. Der Verlust würde einen Mann mit mehr als 5 Milliarden USD nicht ins Wanken bringen, aber es sind etwa 3 % seines Nettovermögens, was Anreiz genug sein sollte, das Unternehmen gut zu führen.

1. „Wenn alle nach rechts gehen, dann schau nach links.”

Schließlich haben Zell und seine Unternehmen es sich zur Gewohnheit gemacht, gegen den Strom zu schwimmen. Auf dem Höhepunkt des Immobilienmarktes 2007 verkaufte Zell Equity Office für 39 Milliarden USD an Blackstone. 2012, als der Markt sich noch im Aufschwung befand, kaufte Equity Residential 60 % eines Apartmentportfolios im Wert von 6,5 Milliarden USD von Lehman Brothers Holdings, was Teil der Liquidierung der gescheiterten Investmentbank darstellte. Vor ein paar Wochen, gerade als der Markt wieder eine gewisse Stabilität erreicht zu haben schien, verkaufte Equity Residential Unternehmensteile für mehr als 5 Milliarden USD an die Starwood Capital Group.

Im Gegensatz zu den oben genannten Beispielen ist Equity Residential keine konträre Investition. Das Unternehmen wird mit dem 23fachen des FFO-Wertes bewertet – die Kennzahl „funds from operation” ist eine wichtige Cashflowkennzahl für Immobilieninvestitionsgesellschaften. Damit liegt die Bewertung von Equity Residential am oberen Ende dieser Branche und gleichzeitig auf demselben Bewertungsniveau des letzten Hochs aus dem Jahr 2006.

Equity Residential hat sich seine Premiumbewertung aber auch verdient. Das Unternehmen ist größer und besser etabliert als 2006 und die Gesamtrendite der letzten 3 Jahre von 48 % hat sowohl den Vanguard REIT Index als auch viele Branchenkollegen hinter sich gelassen. Aber aufgrund der guten Bewertung scheint diese Sichtweise auch konsensfähig zu sein. Wenn du wie Sam Zell investieren möchtest, dann musst du gute Unternehmen finden, wie Equity Residential, aber du musst auch auf den richtigen Zeitpunkt warten, um diese zu kaufen oder einen starken Markt als Verkaufsgelegenheit nutzen.