Was du zum heutigen DAX-Start von Vonovia unbedingt wissen musst

Die DAX-Familie hat seit heute ein neues Mitglied: Die Vonovia SE (WKN:A1ML7J) ersetzt die Lanxess AG. Herzlich willkommen in diesem elitären Kreis der deutschen Aktiengesellschaften, von denen wir jede einzelne in diesem Monat vorstellen werden und teilweise schon vorgestellt haben.

Was genau die Vonovia macht, welche Gründe für und gegen einen Kauf sprechen, das alles weißt du in nicht mal zwei Minuten, wenn du das hier liest.

Die Geschichte des Unternehmens

Da das Unternehmen erst seit September 2015 unter dem Namen Vonovia firmiert, ist der Name in der deutschen Börsenlandschaft möglicherweise noch nicht jedem geläufig. Der Name Deutsche Annington Immobilien Gruppe, der ehemalige Name von Vonovia, dürfte aber wohl vielen bereits ein Begriff sein.

Die Geschichte des Unternehmens begann im Jahr 2001 mit der Gründung durch eine japanische Bank und ein britisches Private-Equity-Unternehmen. Diese beiden Gesellschafter waren und sind mit dem Unternehmen Annington Homes auf dem britischen Immobilienmarkt aktiv. Daher auch der Name Deutsche Annington – eine Anlehnung an die britische Schwestergesellschaft.

Durch viele Zukäufe erwarb die Deutsche Annington bis zum Jahr 2005 ungefähr 230.000 Wohneinheiten und stieg so zum größten Immobilienkonzern in Deutschland auf.

Im Jahr 2013 wurden zunächst gut 15 % der Anteile an die Börse gebracht und im Jahr 2014 wurden die Anteile des britischen Private-Equity-Unternehmens auf den daran angeschlossenen Fondsableger übertragen. Dadurch stieg der Streubesitz auf ungefähr 90 % und ermöglichte die Listung im MDAX.

Im Anschluss daran erfolgten weitere Übernahmen, die im Kauf von Gagfah, immerhin die damalige Nummer 3 auf dem deutschen Immobilienmarkt, endeten. Derzeit verwaltet das Unternehmen 370.000 Wohnungen.

Weil Immobilien in keinem Portfolio fehlen sollten, sollte auch Vonovia in dein Depot?

Aus meiner Sicht sind Immobilien ein wichtiger Bestandteil der Vermögenszusammensetzung.

Vermietete Objekte sorgen durch stetige und planbare Mieteinkünfte für stabile Einnahmen und die selbstbenutzte Immobilie ist für viele Deutsche zu Recht ein wichtiger Bestandteil der Altersvorsorge.

Abgesehen vom Eigenheim, bei dem eher qualitative Aspekte eine Rolle spielen sollten, bin ich davon überzeugt, dass es für Kleinanleger auf alle Fälle besser ist, in Immobilienaktien zu investieren als direkt in Immobilien. Wieso ich das so sehe, könnt ihr auch hier nachlesen.

Und diese Vorteile sehe ich auch beim größten Immobilienunternehmen in Deutschland und dem zweitgrößten Immobilienunternehmen in Europa.

Verlässliche Einnahmen aus der Vermietung und dem Verkauf von Wohnungen werden bei Vonovia zuverlässig und in einem vernünftigen Maß an die Aktionäre ausgeschüttet. Das Unternehmen bietet also exakt das, was wir von einem Investment in ein Immobilienunternehmen erwarten.

Durch die Neuausrichtung, die durch den neuen Firmennamen auch nach außen sichtbar werden soll, sollen künftig auch die Investitionen in den Immobilienbestand nicht zu kurz kommen. So können langfristig stabile Mieteinnahmen gewährleistet werden.

Wenn es am schönsten ist, sollte man aussteigen!

Immobilien in Deutschland boomen. Durch die niedrigen Zinsen werden so viele Immobilien gekauft und gebaut wie noch nie. Es herrscht eine gigantische Jubelstimmung. Und genau diese Jubelstimmung sollte unsere Achtsamkeit erhöhen.

Auch Vonovia profitiert von diesem Boom. Vor allem durch den Anstieg der Immobilienpreise in den letzten Jahren.

Der Anstieg der Immobilienpreise führte zum einen zu einer steigenden Nachfrage und zum anderen zu höheren Erlösen beim Immobilienverkauf. Sofern der Verkaufspreis über dem aktuellen Buchwert liegt, erhöht diese Differenz noch zusätzlich die Gewinne von Vonovia. Im Jahr 2014 trug dieser Effekt mit ungefähr 50 Mio. EUR zu 9 % zum operativen EBITDA des Unternehmens bei. Zu den Umsatzerlösen trugen die Verkäufe von diesen Immobilien immerhin 287 Mio. EUR oder ganze 20 % bei.

Ein weiterer Effekt entsteht durch die kontinuierliche Neubewertung von Bestandsimmobilien. Das Sachanlagevermögen eines Unternehmens wird in der Bilanz mit einem bestimmten Wert bewertet. Erhöht sich die Bewertung aufgrund steigender Marktpreise, so erhöht dieser Vorgang den Gewinn des Unternehmens.

Steigende Immobilienpreise führen also zu Buchgewinnen, die im Konzernergebnis von Vonovia sichtbar werden. Im Jahr 2014 wurden die bestehenden Immobilien immerhin um 371 Mio. EUR höher bewertet. Diese 371 Mio. EUR tragen maßgeblich zum Konzernergebnis vor Steuern von 589 Mio. EUR bei.

Wichtig ist dabei Folgendes: Diese Buchgewinne und die zusätzlichen Ergebnisbeiträge durch den Verkauf von Immobilien entstehen nur dann, wenn die Immobilienpreise steigen. Sinken die Immobilienpreise, fallen diese Gewinne weg oder belasten gar das Konzernergebnis.

Geht der Immobilienboom weiter, ist das Unternehmen eine Bereicherung für jedes Depot

Die Entscheidung, ob Vonovia derzeit nun ein gutes oder schlechtes Investment ist, hängt also maßgeblich von der weiteren Entwicklung auf dem Immobilienmarkt ab. Hält die Jubelstimmung an, dann kann man sich Vonovia ohne Bedenken ins Depot holen. Kippt die Stimmung in die andere Richtung, dann solltest du die Finger von der Aktie lassen.

Ganz ehrlich: Ich weiß auch nicht zu 100 % in welche Richtung sich der Immobilienmarkt entwickelt. Die schon lange herbeigeredete Zinswende, würde den Immobilienboom wohl schwächen. Werden Kredite teurer, gehen die Immobilienkäufe zurück und auch die Preissteigerungen könnten zurückgehen. Diese Entwicklung würde die Ergebnisse von Vonovia deutlich schwächen, da 2014 und auch 2013 ein Großteil der Gewinne aus diesen Buchgewinnen bestand.

Möglicherweise haben Zinserhöhungen aber auch kaum einen dämpfenden Effekt auf die Entwicklung der Immobilienpreise. Oftmals wird von einem Mangel an Wohnraum in deutschen Städten berichtet. Dieser Mangel könnte die Nachfrage trotz einer Verteuerung von Fremdkapital aufrechterhalten und die Immobilienpreise weiter befeuern.

Hier sollte sich also jeder Investor eine eigene Meinung bilden, bevor er sich für oder gegen einen Einstieg bei Vonovia entscheidet. Für mich persönlich ist ein Investment in Vonovia derzeit zu riskant, da ich eher mit einer Abkühlung des Immobilienmarktes rechne.